D.M. 12 aprile 1966, n. 1444 - Densità edilizia
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DM 2 APRILE 1968 N. 1444
Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765
Art. 1. Campo di applicazione
Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati e lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti
Art. 2. Zone territoriali omogenee
Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2;
C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);
� F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.
Art. 3. Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi
Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui all’art. 17, penultimo comma, della legge n. 765 sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante -insediato o da insediare -la dotazione minima, inderogabile, di 18 m2 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.
Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato: a) 4,50 m2 di aree per l’istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo;
b) 2,00 m2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.) ed altre;
c) 9,00 m2 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade;
d) 2,50 m2 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall’art. 18 della legge n. 765): tali aree -in casi speciali potranno essere distribuite su diversi livelli.
Ai fini dell’osservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 m2 di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 m3 vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 m2 (pari a circa 20 m3 vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.)
Art. 4. Quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee
La quantità minima di spazi - definita al precedente art. in via generale - è
� soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversità di situazioni obiettive.
1. Zone A): l’Amministrazione comunale, qualora dimostri l’impossibilità
-per mancata disponibilità di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto
ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione e
delle funzioni della zona stessa - di raggiungere le quantità minime di cui al
precedente art. 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i
fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature.
2. Zone B): quando sia dimostrata l’impossibilità -detratti i fabbisogni
comunque già soddisfatti - di raggiungere la predetta quantità di spazi su
aree idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilità
esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo
conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e della
organizzazione dei trasporti pubblici.
Le aree che verranno destinate agli spazi di cui al precedente art. 3
nell’ambito delle zone A) e B) saranno computate, ai fini della
determinazione delle quantità minime prescritte dallo stesso art., in misura
doppia di quella effettiva.
3. Zone C): deve essere assicurata integralmente la quantità minima di
spazi di cui all’art. 3.
Nei Comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti urbanistici
non superi i 10 mila abitanti, la predetta quantità minima di spazio è fissata
in 12 m2 dei quali 4 m2 riservati alle attrezzature scolastiche di cui alla lett.
a) dell’art 3. La stessa disposizione si applica agli insediamenti residenziali
in Comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando
trattasi di nuovi complessi insediativi per i quali la densità fondiaria non
superi 1 m3/m2.
Quando le zone C) siano contigue o in diretto rapporto visuale con particolari connotati naturali del territorio (quali coste marine, laghi, lagune, corsi d’acqua importanti; nonché singolarità orografiche di rilievo) ovvero con preesistenze storico-artistiche ed archeologiche, la quantità minima di spazio di cui al punto c) del precedente art. 3 resta fissata in 15 m2: tale disposizione non si applica quando le zone siano contigue ad attrezzature portuali di interesse nazionale.
4. Zone E): la quantità minima è stabilita in 6 m2 da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle lettere a) e b) del precedente art. 3.
5. Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale � quando risulti l’esigenza di prevedere le attrezzature stesse -debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito:
- -1,5 m2/abitante per le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo
(istituti universitari esclusi);
- -1 m2/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere;
- -15 m2/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.
Art. 5. Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti
produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde
pubblico o a parcheggi
I rapporti massimi di cui all’art 17 della legge n 765, per gli insediamenti
produttivi, sono definiti come appresso: 1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata a tali insediamenti;
2) nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 m2 di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 m2 di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui all’art. 18 della legge
n. 765); tale quantità, per le zone A) e B) è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative.
Art. 6. Mancanza di aree disponibili
I Comuni che si trovano nell’impossibilità, per mancanza di aree disponibili, di rispettare integralmente le norme stabilite per le varie zone territoriali omogenee dai precedenti articoli 3, 4 e 5 debbono dimostrare tale indisponibilità anche agli effetti dell’art. 3, lett. d) e dell’art. 5, n. 2 della legge n. 765.
Art. 7. Limiti di de nsità edilizia
I limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue: 1) Zone A):
�
-per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni
conservative, le densità edilizie di zona e fondiarie non debbono superare
quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di
epoca recente prive di valore storico-artistico;
-per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della dens ità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 m3/m2;
2) Zone B): le densità territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi previste dagli articoli 3, 4 e 5.
Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità fondiarie superiori ai seguenti limiti:
- 7 m3/m2 per comuni superiori ai 200 mila abitanti; - 6 m3/m2 per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; - 5 m3/m2 per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Gli abitanti sono riferiti alla situazione del Comune alla data di adozione del piano. Sono ammesse densità superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano
il 70% delle densità preesistenti. 3) Zone C): i limiti di densità edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli articoli 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli articoli 8 e 9, nonché dagli indici di densità fondiaria che
dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti. 4) Zone E): è prescritta per le abitazioni la massima densità fondiaria di
0,03 m3/m2.
Art. 8. Limiti di altezza degli edifici
Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A):
-per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare
le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di
soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture;
�
-per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino
ammissibili, l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza
degli edifici circostanti di carattere storico-artistico;
2) Zone B):
-l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli
edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino
oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con
previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità
fondiaria di cui all’art. 7.
3) Zone C:
-contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze
massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con
quelle degli edifici delle zone A) predette.
4) Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli
strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di
cui al successivo art. 9.
Art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee
sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza
minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. 3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a 12 m.
Le distanze minime tra fabbricati -tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- 5,00 m per lato, per strade di larghezza inferiore a 7 m. - 7,50 m per lato, per strade di larghezza compresa tra 7 m e 15 m; � - 10,000 m per lato, per strade di larghezza superiore a 15 m. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
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